自住房棄購(gòu)證明政府絕非萬(wàn)能
近期，很多北京人等待已久的自住型商品房終于上市，結(jié)果卻出現(xiàn)中簽者放棄認(rèn)購(gòu)的現(xiàn)象，有媒體報(bào)道棄購(gòu)率最高達(dá)20%。這事可就詭異了，之前部分樓盤的房源和申請(qǐng)人數(shù)比一度高達(dá)1∶4000。僧多粥少，中簽的概率比彩票都低。最終居然中簽者放棄認(rèn)購(gòu)，原因何在？
先說(shuō)明一下自住房是個(gè)什么東西。2013年10月，北京印發(fā)《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》，提出：將加快發(fā)展自住型商品住房，建設(shè)套型建筑面積90平方米以下的住房，銷售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右，2013-2014兩年推出7萬(wàn)套，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，5年以后轉(zhuǎn)讓的，如果有增值，應(yīng)當(dāng)將差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。自住型商品住房面向全市符合限購(gòu)條件的家庭，也即：名下無(wú)房或僅有一套住房的北京戶籍家庭以及符合購(gòu)房條件且名下無(wú)房的非京籍家庭，都可以購(gòu)買。同時(shí)，本市戶籍無(wú)房家庭以及經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭可以優(yōu)先購(gòu)買。
顯而易見(jiàn)，自住型商品房實(shí)質(zhì)上仍是限價(jià)商品房，但價(jià)格優(yōu)惠程度略小，顯著小于經(jīng)濟(jì)適用房，而門檻又低于限價(jià)房和經(jīng)適房。由于總價(jià)比周邊周質(zhì)商品房低三成左右，即便是5年后轉(zhuǎn)讓需要交給政府差價(jià)的30%，仍有利可圖。不妨簡(jiǎn)單算筆帳(不考慮交易稅費(fèi))：假如當(dāng)前一套自住房總價(jià)200萬(wàn)，比周邊商品房便宜了三成，即90萬(wàn)(市場(chǎng)價(jià)290萬(wàn))。
假如5年后此套房子按市場(chǎng)價(jià)上漲一倍，即290萬(wàn)的一倍，540萬(wàn)元。其差價(jià)為540萬(wàn)減200萬(wàn)等于340萬(wàn)元，這一差價(jià)的30%為102萬(wàn)元，則最終業(yè)主仍能獲得438萬(wàn)元，相比200萬(wàn)元上漲119%。只要能申購(gòu)成功，不僅自住劃算，其投資價(jià)值也挺高。由此，導(dǎo)致符合購(gòu)買條件的人數(shù)巨大，申請(qǐng)者甚眾。
既然如此，為何有一批中簽者棄購(gòu)？原因肯定有多種，比如這類項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，周邊生活配套差，很多申請(qǐng)者當(dāng)初只是貪便宜、具有從眾心理而參與，結(jié)果真的中簽后，仔細(xì)調(diào)查周邊情況，覺(jué)得與先前想像有較大落差，于是心生猶豫。再如，有些人中簽后，發(fā)現(xiàn)對(duì)于具體樓盤的戶型、建筑、環(huán)境某些方面等不滿意。
但最關(guān)鍵的原因，在新的市場(chǎng)條件下，筆者認(rèn)為是某些自住房的房?jī)r(jià)已不具競(jìng)爭(zhēng)力。去年10月，北京大規(guī)模的推出自住房，重要背景和原因是去年北京房?jī)r(jià)過(guò)于火爆，連續(xù)多個(gè)月份領(lǐng)漲全國(guó)，北京官方控制房?jī)r(jià)目標(biāo)的壓力很大。于是，將大量供應(yīng)自住房，作為穩(wěn)房?jī)r(jià)、緩解供需矛盾的一招棋。
然而，今年以來(lái)全國(guó)樓市快速降溫，出乎很多人意料、也應(yīng)出乎北京官方的意料的是：北京房?jī)r(jià)居然也降溫了。全國(guó)70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)5月出現(xiàn)環(huán)比下跌拐點(diǎn)，而北京二手房?jī)r(jià)格指數(shù)5月跌幅排70城第一，6月跌幅排70城第二。按市場(chǎng)規(guī)律，在降溫階段，郊區(qū)房?jī)r(jià)先跌。于是，原本很有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的自住房，隨著周邊商品房樓盤價(jià)格的下跌，價(jià)格優(yōu)勢(shì)越來(lái)越小，甚至蕩然無(wú)存。面對(duì)這一快速變化的情況，部分中簽者信心動(dòng)搖，感覺(jué)到此時(shí)按此價(jià)格購(gòu)買自住房并非上策，這正是理性經(jīng)濟(jì)人的正常反應(yīng)。
這就反映出一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題：政府原本想做好事，但快速變化的市場(chǎng)，打亂了原先的政策框架，使政策運(yùn)行出現(xiàn)失序。一個(gè)自住房項(xiàng)目，從土地出讓、建設(shè)、分配、竣工，時(shí)間流程很長(zhǎng)。尤其是，土地實(shí)行公開(kāi)出讓，在出讓地塊的時(shí)候，政府已經(jīng)定好房子銷售價(jià)，政府很難在土地出讓之后，再根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整售價(jià)，因?yàn)檫@將涉及到已經(jīng)購(gòu)地的開(kāi)發(fā)商的利益。
假如北京房?jī)r(jià)未來(lái)一年一直下跌，如果政府不調(diào)低自住房售價(jià)，則比周邊商品房?jī)r(jià)格低30%也就成了空話，部分自住房項(xiàng)目棄購(gòu)比重必將越來(lái)越大。參與的開(kāi)發(fā)商怎么辦？房子賣不出去，就得賠錢，難道需要政府退還部分土地款嗎？如果真如此，北京相關(guān)部門必然焦頭爛額！
實(shí)際上，類似教訓(xùn)早就發(fā)生過(guò)。其一，香港有個(gè)“八萬(wàn)五計(jì)劃”。1997年之前幾年，香港房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，民怨很大。香港回歸后，第一任行政官董建華于1997年10月宣讀首份施政報(bào)告，提出十項(xiàng)工作計(jì)劃，其中“安居”一項(xiàng)中包括三大目標(biāo)：每年興建的公營(yíng)和私營(yíng)房屋單位不少于八萬(wàn)五千個(gè)、十年內(nèi)全港七成的家庭可以自置居所、輪候租住公屋的平均時(shí)間縮短至三年。1997年，政府拍賣了19幅住宅用地，另外批出7幅土地作居屋(相當(dāng)于大陸的經(jīng)適房)，以及售出3幅土地供私人機(jī)構(gòu)參建居屋(相當(dāng)北京的自住房)。
非常不湊巧的是，受亞洲金兩融危機(jī)的影響，香港房?jī)r(jià)四季度開(kāi)始下跌，1998年6月政府被迫暫停賣地直至1999年4月。2000年過(guò)后，首批“八萬(wàn)五”時(shí)期興建的住宅推出，大大增加了住宅供應(yīng)，這對(duì)于正在降溫中的樓市而言，無(wú)異于雪上加霜，自然進(jìn)一步助跌了房?jī)r(jià)。“八萬(wàn)五計(jì)劃”終究尷尬收?qǐng)觥?/p>
其二，上海有個(gè)“兩個(gè)一千萬(wàn)工程”。2003年上海房?jī)r(jià)開(kāi)始加速漲，溫州炒房團(tuán)現(xiàn)身，2004年大漲，2005年一季度猛漲(那時(shí)深圳北京還沒(méi)怎么漲)。與2013年的北京一樣，上海當(dāng)局壓力很大，3月份推出了“兩個(gè)一千萬(wàn)工程”：今年全市將新開(kāi)工配套商品房1000萬(wàn)平方米、中低價(jià)普通商品房1000萬(wàn)平方米，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)可預(yù)售面積2000萬(wàn)平方米。這樣，以配套商品房為主的中低價(jià)普通商品住房占供應(yīng)總量的65%，預(yù)計(jì)將有20多萬(wàn)戶居民得益。
與香港和北京同樣不巧的是，在新老國(guó)八條的調(diào)控下，下半年上海房?jī)r(jià)急轉(zhuǎn)直下，明顯下跌，一直調(diào)整至2007年二季度隨全國(guó)大勢(shì)上漲。在此其間，作為動(dòng)拆遷安置用途的1000萬(wàn)平米配套商品房，還算順利推進(jìn)。而作為限價(jià)房性質(zhì)的1000萬(wàn)平米中低價(jià)普通商品房(地價(jià)按照土地招標(biāo)的市場(chǎng)底價(jià)來(lái)確定，房?jī)r(jià)實(shí)行低于周邊市場(chǎng)價(jià)格，供應(yīng)對(duì)象主要是沒(méi)有享受過(guò)房改政策或沒(méi)有買過(guò)房的本市居民)，由于上海商品房?jī)r(jià)格下跌后，這一產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和銷售遇到重大困難，后來(lái)無(wú)法完成計(jì)劃，其中部分樓盤后來(lái)轉(zhuǎn)性為商品房出售。相較可知，北京自住房房，與當(dāng)年上海的中低價(jià)普通商品房相比，簡(jiǎn)直是就是“孿生兄弟”。
其三，2008年限價(jià)房之痛。2002年限價(jià)房最先出現(xiàn)在寧波。2006年后，廣州、成都、北京、南京等少數(shù)城市嘗試限價(jià)房。2008年三四月份，在多地出臺(tái)的《2008年住房建設(shè)規(guī)劃》中都提出限價(jià)房計(jì)劃，如北京計(jì)劃建設(shè)450萬(wàn)平方米。然而，受國(guó)際金融危機(jī)影響，2008年全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌(本輪則是今年5月首次下跌)，于是北京、天津、廣州、深圳的限價(jià)房用地紛紛流拍，開(kāi)發(fā)商不愿參與了。而購(gòu)房人也視若雞肋，由于周邊商品房?jī)r(jià)格下跌后，限價(jià)房項(xiàng)目已無(wú)多大優(yōu)勢(shì)可言，且質(zhì)量卻多不如商品房，于是在廣州、北京等地，限價(jià)房中簽人棄購(gòu)的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。
經(jīng)過(guò)上述三個(gè)案例，可以總結(jié)出一條規(guī)律：在住宅政策方面，以行政之手進(jìn)行干預(yù)，同時(shí)又想讓市場(chǎng)之手也發(fā)揮作用，甚至在一定程度上，政府想讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)與收益不相匹配的更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，卻一門心思要達(dá)到惠民生的政績(jī)目的，很容易以失敗而收?qǐng)觯《嗟氐南迌r(jià)房和北京的自住房，就具有上述特征。有些遺撼的是，北京相關(guān)部門，似乎并沒(méi)很好的研究過(guò)香港與上海的教訓(xùn)，甚至已經(jīng)有些淡忘2008年發(fā)生在北京的限價(jià)房之尷尬。在一定程度上講，在一個(gè)地方第二次摔跤。
最后，從更高層面看，住房政策、制度、供應(yīng)體系等，是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，政府必須慎重的進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。從國(guó)際上看，實(shí)行住宅供應(yīng)“雙軌制”的國(guó)家占主導(dǎo)，政府主導(dǎo)保障房，市場(chǎng)主導(dǎo)商品房。在福利色彩較濃的少數(shù)國(guó)家，比如德國(guó)，實(shí)行的“三元制”：保障低端、支持中端、放開(kāi)高端。當(dāng)前，我國(guó)住房政策、制度和供應(yīng)體系，還在探索過(guò)程中，尚沒(méi)最后定型。只是，根據(jù)相關(guān)信號(hào)，官方略偏向于“雙軌制”。
證據(jù)一，2013年10月29日，政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)，習(xí)近平總書記表示：只有堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，才能充分激發(fā)市場(chǎng)活力，滿足多層次住房需求。同時(shí)，總有一部分群眾由于勞動(dòng)技能不適應(yīng)、就業(yè)不充分、收入水平低等原因而面臨住房困難，政府必須“補(bǔ)好位”，為困難群眾提供基本住房保障。從我國(guó)國(guó)情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。
證據(jù)二，在今年3月出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》中，專門闡述了健全住房供應(yīng)體系：加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對(duì)城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。穩(wěn)定增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場(chǎng)多樣化住房需求。
上述兩點(diǎn)透露出：未來(lái)我國(guó)的住房供應(yīng)體系，很可能是“雙軌制”，政府主導(dǎo)保障房、市場(chǎng)主導(dǎo)商品房。這其中，保障對(duì)象界定為：城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭。保障方式以租為主，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房這類的產(chǎn)權(quán)房，正在被淡化。而北京的自住房，實(shí)質(zhì)是扶持“夾心層”家庭的購(gòu)房需求，但建設(shè)規(guī)模過(guò)大，偏離了國(guó)家住房供應(yīng)的主導(dǎo)方向。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，隨著一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民住房水平的提高，住房保障的方式，會(huì)由配售轉(zhuǎn)為配租，由實(shí)物配租轉(zhuǎn)為貨幣補(bǔ)貼。
2009年以來(lái)，我國(guó)棚改房和保障房建設(shè)，經(jīng)歷了“大躍進(jìn)”，“十三五”期間，應(yīng)開(kāi)始漸進(jìn)式的將重心轉(zhuǎn)向貨幣補(bǔ)貼，其中可將“共有產(chǎn)權(quán)房”作為解決“夾心層”的產(chǎn)品，小規(guī)模的運(yùn)行。
而北京這樣大規(guī)模建設(shè)“自住房”的行為，從住房供應(yīng)體系發(fā)展方向來(lái)看，并不妥當(dāng)。如果僅僅是把自住房當(dāng)作調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)、迎合輿論的工具，則必然在房?jī)r(jià)下跌時(shí)遭遇尷尬和困局。
