中山大學嶺南學院風險管理與保險學系副教授宋世斌認為，由于中國樓市房價波動較大，其風險要由保險公司承擔，所以在評估了風險后，每月給到老人的養老金預計相對會少。反向抵押養老保險作為一種養老險，有市場但預計不太大，市民要慎重選擇。
焦點1：
目標人群或為中產以上家庭老人
在保險版“以房養老”試點前，市場上已經有銀行版的“以房養老”產品，但參與者寥寥。
廣州市房地產專家吳定金認為，金融機構需要評估房子的價值，看是否可作為以房養老的產品，真正需要“以房養老”的人可能無法入圍。雖然現在廣州市內不少老人都有房子，但這批房子是樓齡較高的房改房。按照現在的按揭政策，超過20年樓齡的磚混結構房子就無法按揭。那這批房源是否會被看中并批準作為反向抵押養老保險的產品，是個未知數，但往往就是這批房源的業主需要錢來養老。
宋世斌認為，反向抵押養老保險，適合有自己房子且與子孫輩關系明晰的老人，未來小孩子也不需要這所房子。而且老人不會急需要抵押房子去貸款用錢，進行投保只是為了更好生活，是對財富進行不同的處置。要符合這樣的條件，至少會是中產以上家庭的老人?？偟膩碚f，“倒按揭”方式以房養老市場不會太大，事實上在發達國家這塊的市場占比也并不大。
焦點2：
養老金相對少且無法隨房價漲跌
“每月可以領多少養老金、養老金是否可以掛鉤房價進行調整？比如，房價漲了養老金就多，房價跌了養老金就少？”關于養老金的領取，市民還有很多疑問。
宋世斌分析，在“以房養老”中對于房價的波動如何處理是有較大分歧的。但首先，房價波動的風險肯定不是由投保人承擔的，所以市民不會有太大風險；保險公司會承擔波動的風險，但正因為它要承擔風險，所以在評估了風險后，每月給到老人的養老金預計相對會少。有種觀點認為，房價的上升期最快將在10年后結束?；谶@樣的風險預期，保險公司在制定規則給予月養老金時，確實可能會比市民預期的偏低。
宋世斌還認為，保險公司一般會在評估房產風險和收益完畢后，就給投保的老人定額的月生活費，不會再隨便進行調整。目前中國的房價波動比較大，如果掛鉤市場房價去調整生活費，是有很大成本的。此外，很多時候二手房市場還涉及到有價無市的問題，最終賣出價可能并沒有市場叫價那么高，那么就此去調整生活費風險也比較大。且每次調整還要進行評估和重新計算，相當費時費力。
焦點3：
贖回或結算收益會損失部分房價
不少網友提出，如果老人投保后，僅領取了一年的生活費就過世了，那么其房產收益要怎樣進行計算？
宋世斌釋疑道，這種情況跟老人領取了很多年的生活費過世，對房產的處理是同種方式，即在老人過世后就開始進行結算。結算處理房子時，需要重新進行房價評估，如果是評估出來房價漲了，那么再按規定進行收益分配。對于保險公司來說，評估價與實際市場價之間也有可能存在差距，房子有多大的收益在沒有正式轉讓成交前，都是不明確的，存在風險。
“以房養老”保險產品結算收益的計算，預計不會是簡單地將結算時評估總價-投保時的評估總價-老人領取的養老金總額，結算出來的就作為收益。如果是這樣，就是銀行抵押貸款，而不是保險產品。作為一項保險產品，肯定既有比預定時間先去世的老人，也有比預定時間活得更長的長壽老人，所以先去世的收益要用來彌補長壽老人帶來的更多支出，是通過保險方式建立養老互濟的資金池。
宋世斌提醒，這種算法同樣適用于中途想要贖回房產的老人，作為一項保險產品當然可以退保，但其中包括的評估成本、人力成本等各方面支出，不會是簡單的加減運算。贖回房產時肯定要付出一定的資金成本代價，要有心理準備有部分房價是拿不回來的。
焦點4：
反向抵押未必比賣房養老更劃算
有市民提出，假如自己有一套200萬元的房子，感覺直接賣掉去吃利息會比反向抵押貸款每月去領取養老金更劃算。而且年紀大了之后一旦有大的醫療支出，光是靠每月領取養老金可能也無法解決。
宋世斌認為，反向抵押養老保險只是“以房養老”的一種形式，在房價未來價值有爭議的情況下，對于老人來說這種方式并不會太實惠。市民在進行投保時要慎重選擇，因為還是存在一定的風險，此外也還有其他很多“以房養老”的方式可以選擇。
他舉例，老人家可以將市區的房子出租，拿到高月租后再到郊區租住較為便宜的房子；也可以將大城市的房子出租，到生活成本較低、環境更好的小城市去生活，現在醫保也是全國覆蓋，這樣可能會更實惠些。如果認為現在房價已經到頂點了，賣掉房子更劃算，也可以賣掉轉去生活成本低的區域生活。
